乐伽之后 杭州又有两家长租公寓“爆仓”?

 2019-12-01 14:30:25        阅读量: 4974 作者: 匿名

 

备受瞩目的乐嘉公寓事件已经让杭州成千上万的房东和房客深深卷入其中。如何解决他们的损失仍然是个谜。

在处理乐嘉公寓事件的过程中,杭州另一套长期租用的公寓被怀疑因资金不足而“解体”。

资本链中有许多问题。

长期出租公寓

据媒体报道,8月下旬,住在宫媛区的朱小姐发现,她的母亲拖欠了20多天,委托给柯城快运出租两栋房子。经过谈判,柯城快车仍未支付租金。

此外,双方合同中规定了100元/天的罚款。柯城快递表示将履行合同,尽快赚钱并支付相应的违约金。

不少房东和朱小姐有类似的经历。与此同时,许多愤愤不平的租户正在寻求权利保护。9月11日,一位房东表示,此前租给真诚客户的房子已于今年7月到期,但过去三个月租金一直没有支付。

一些房东选择取消合同:“我已经取消了合同,但是水、电和煤的费用没有为我解决,财产费用也没有支付。”

也有房客说,最初诚意出租房子的客人很快在7月底退房,但到目前为止押金和租金尚未退还。杭州的官方客服没有接电话,退房的人关掉了手机。中间还联系了一名金融人士,几天后该号码停止了服务。

房东还告诉记者,有人想尽快租下房子,说他们想减少租金。如果他们不能,他们将取消合同。此外,他们没有说什么时候支付拖欠的租金。

对此,一位资深法律学者表示,合法订立的合同对双方都具有法律约束力。双方应按照协议履行义务,不得擅自变更或终止合同。当然,双方可以通过协商改变合同。如果没有合法的终止理由,另一方可以拒绝履行合同。

一些业内人士认为,长期出租公寓和房东积极降价的要求进一步说明其资本链有问题。

据公开信息,柯城快运租赁成立于2015年9月。其业务主要集中在杭州,库存有数千套房子。根据该计划,柯城的快速租赁和长期公寓业务将于2018年扩展至长三角地区,住房存量超过2万套。2017年12月,柯城运通宣布完成天使轮近1000万元融资。

记者还拨打了《柯城快报》的客服电话,但截至发稿时,他没有拨打。事实上,继乐嘉之后,杭州的长期租赁公寓问题并没有阻止真诚的客户租赁公寓。

8月,有媒体报道称,今年7月,小刘和几名室友通过杭州艺举房地产中介租了一套房子,共支付租金和押金3.9万元,为期一年。然而,在只呆了一个月之后,小刘突然接到房东的电话,说他没有收到房租,并要求他们搬走。他们赶到中介处核实,却发现中介公司的资金链出现问题,面临破产。

杭州一居书面承诺,承租人将在8月10日前归还租金和押金。但是直到八月底,这个问题仍然没有解决。

长期租赁市场进入门槛低、监管空白、监管不力、金融化和资产证券化。在这些问题得到解决之前,纳贡房东和房客的“乐嘉”将继续出现。

长期出租公寓“确实有经营压力”

经过几年的重组,一度被称为“十亿蓝海市场”的长期租赁公寓市场正在加速淘汰。

2018年,大量长期租赁公寓企业不断暴露在雷暴中并纷纷逃离,最终:go Wo公寓、color公寓、Love公寓、丁佳公寓等。今年8月初,声称全国拥有5万套公寓的乐嘉公寓也因不可持续的“高租低租”模式而“关门”。

除了租赁运营商之外,长期租赁公寓的同样布局现在正如履薄冰。

根据嘉里发布的“2019年上半年长期租赁公寓排名表”,万科公园屋、龙湖观宇和徐汇於陵位列前三。

即便如此,万科的长期租赁公寓业务在推广过程中也夹杂着“推高租金”和“暂停新住房签约”。朱九生在今年的业绩会议上坦言,“长期租赁公寓的确面临运营压力,但仍将是万科的房地产运营能力之一。”

徐汇集团(00884.hk)也表示将放缓步伐,更加注重效率。徐汇於陵首席执行官张爱华表示,“徐汇於陵现阶段是一个规模与效率并重的阶段。去年确实是规模的优先事项。但今年,在积累了一定规模后,仍有必要稳定市场地位,提高企业经营质量,以确保企业未来健康、长期发展。”

从参与“长期租赁”的住房企业来看,大多数住房企业没有在半年度报告中披露长期租赁业务的进展情况,但目标明确。以碧桂园为例,其长期租赁品牌“加比国际社区”在2017年12月初首次亮相时宣布,将努力在三年内建设300万套长期租赁公寓。

徐汇将其长期租用的公寓“於陵”视为集团上市的板块。

今年5月,徐汇於陵首席执行官张爱华在活动中表示,於陵已将其住房存量扩大至5万多套,并于2018年底完成了1.5万套的开业。

关于於陵的发展目标,早在2018年中期业绩会议上,徐汇控股(集团)有限公司执行董事兼首席执行官林峰就明确表示,未来3-5年将达到20万套,力争成为长期租赁公寓行业的第一梯队。

保利在2018年8月成立了一家长期租赁公寓的专业运营公司——保利公寓管理有限公司,并宣布正式进入长期租赁领域。根据保利此前确定的战略目标,到2020年,要管理的公寓数量将达到30万套,成为一家以运营为核心的租赁服务资产管理公司和国内领先的租赁住房投资运营商。

长租公寓消费警示

长期租赁公寓与传统租赁市场的缺点相比,如需要中介费、不允许转租等,在运营、管理和服务方面表现出便利性和质量优势。然而,由于长期租赁公寓仍处于发展的初级阶段,不可避免地会暴露出许多行业难题。据浙江省消费者保护委员会相关负责人介绍,实际上签订房屋租赁合同主要有两种方式。

第一种是传统的中介代理模式,即业主与中介签订委托租赁合同,委托中介将房屋出租给承租人。在这种情况下,房东是出租人,中介是代理人,承租人是承租人。租赁合同关系直接发生在承租人和房东之间,根据合同,承租人的居住权受法律保护。

第二种是目前市场上较为常见的交易模式,即房东将房屋租给中介(俗称主房东),双方签订房屋租赁合同,然后中介将房屋转租给承租人,承租人与中介签订转租合同。

专家建议租户在租房时应注意以下几点:

首先,小心“租赁贷款”。消费者通过“租赁贷款”等信用贷款产品,提前将半年或一年甚至更长周期的租金一次性支付给转租企业,会扩大交易风险。一旦转租企业破产,消费者仍需向“租赁贷款”平台还款,否则会影响个人信用调查。

在“租赁贷款”中过度使用财务杠杆增加了租赁企业和租户的风险。一位负责长期租赁公寓运营的人士告诉记者,在租户与金融机构签订贷款合同后,租赁机构相当于获得“再融资”,并开始“租-租-融资-再租”周期。一旦管理不善,资本链可能会中断,甚至一些组织会积累资金并逃跑。直接受害者是大量的房客。

据报道,杭州丁家有5000多套长期公寓,上海爱国者有4000多套长期公寓。目前,两家运营商都因资本链断裂而破产。一些租户被驱逐,因为他们停止支付房东的租金,但租户仍然必须支付未偿贷款。

此外,让承租人知道“贷款”的行为本身就被怀疑是欺诈。中国社会科学院金融研究所法律与金融研究室副主任尹振涛认为,在租户不知情的情况下偷偷将租金转化为贷款的行为本身就涉嫌欺诈,必须受到严惩。上海华融律师事务所合伙人徐峰表示,“这种模式实际上是租户以个人信用向长期公寓租赁企业借钱的一种方式,严重侵犯了租户的权益。”

第二,建议租赁消费者直接与房东签订租赁合同,或与房东和转租企业签订三方代理租赁合同,尽量避免转租交易。

如果有必要转租的话,有必要仔细选择转租平台,并特别注意一些长期未建立的只能通过网络应用运行的租赁平台。租赁消费者必须核对平台与房东签订的委托协议,了解房东委托房屋的租赁权限、租赁期限和租金支付方式,并做出审慎的决定。

第四,在租金支付方式上,应注意避免一次支付大量租金。同时,应谨慎地向租赁合同中规定的企业账户和业务人员的个人账户付款。

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